不動産競売とは？
一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。
それは、融資対象者（債務者）が返済不能となった場合、
以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。
ただし、抵当権の実行を行う金融機関は、
そこで「地元に根付いた不動産業者」
また、物件に解決不可能な問題がある場合は、
競売物件のメリットは？
不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産を購入する場合のメリットには次のようなものがあります。
■1.競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の４０～６０％です。
■2.特別売却物件は更に２０％ダウン（３２～４８％）で購入可能です。
■3.最低価格が一般市場より４割以上安く、入札価格を自分で決定できます。
■4.仲介および登記等の手数料がかかりません。
■5.裁判所が職権により所有権の移転登記等してくれます。
■6.土地はもちろん、建物であっても消費税がかかりません。
競売物件のリスクは？
競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。
■1.「物件の下見が困難である」＆「購入後の保証がない」
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「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」 「地積に公簿数量との差異がある」 「境界の確定ができない」 「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。
このような場合は基本的にアフターケアはありません。 |
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■2.保証金の提供が必要
期間入札に参加する場合、売却基準価格の２０％を保証金として提供しなければならないため、確実に入手できるとは限りません。
■3.入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。
時間をかけて調査しても買い受けができない場合があります。競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がなることもあります。
専門的な知識を要する「競売不動産」はメリットを活かしてプロに任せましょう。
ぜひ当社にご相談下さい！
競売物件の魅力
| 競売不動産は、一般の市場に出回っている不動産とは違い、裁判所が公示している「買受可能価額」を上回る金額であればお客様自身で対象不動産の入札額を決めて、落札することが出来ます。
お客様は不動産会社さんが決めた販売価格からいくら安くしてもらうかに悩んでいませか？
自らが判断して入札するという新しい不動産取得方法を習得してほしいです。 |
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| そして競売不動産の最大の魅力は、やはりその金額です。一般市場に流通している不動産価格には不動産業者の利益が上乗せされています。現状、競売不動産市場での落札者のほとんどが不動産業者です。
そして多くの落札不動産会社は利益を乗せて再販します。このように競売市場はいわば、卸売り市場のようなものです。目利き・知識・経験が必要なことも事実ですが、そこは当社の競売サポートを受けながら、一般市場よりも安く取得することが可能です。 |
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競売物件のトラブル
確かに、ひと昔前までは占有屋などの存在があった時もありましたが、平成16年に短期賃借権の法改正があり、この手のトラブルはなくなりました。
最近の競売不動産の現場では、債務者家族が次に住む場所をどうするか、債務者や占有者の方の引越しの手配、動産物、定着物、残置物をどのように処理していくかという問題があります。
瑕疵担保についても、3点セットの内容と実際の建物の状況に大きく変化がない限りは、瑕疵を認めていません。つまり、競売不動産はそれだけリスクがあるので、注意して入札してくださいと記載があります。（例外として、落札価額に大きく影響を及ばす瑕疵は裁判所へ申立てをすることで、競売不動産執行を取り消す場合もあります。）
これらの問題については、やはり専門家の知識・経験を頼る事が賢明だと思います。普段から修繕工事や内装工事を請け負っている弊社には、多くの実績による工事単価や相場があります。これらの経験則をもとに工事費用を見積り、入札価額を予想していきます。
このように弊社は、法令を順守して、後々トラブル等が起きないように注意を払い実務を実行しております。
競売不動産取得までの流れ
以下は、競売不動産の登場から落札、所有権移転までの全体の流れを示したものです。
競売物件の購入を希望されるお客様が、競売物件を探すところから、 落札、物件を取得するまでの流れは、以下の図「6．物件・コンシェルジュを探す」以降をご覧ください。
※上記は、不動産競売と取引の簡略図です。
※不動産競売の経験と知識に問題のない方であれば、7.のプロセスを経ないで、購入希望者ご自身で物件検索から入札、落札後処理まで行うこともできますが、購入希望者の方の無用のトラブル防止と、時間とお金の費用対効果を図って頂くために、弊社のような不動産競売流通協会(FKR)正会員のご利用をおすすめしています。
下記の競売物件検索のバナーより、不動産競売物件を検索することができますので、ぜひご利用ください。
競売物件検索
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